🏠 집에서도 10분! 등기부등본·건축물대장·토지대장 온라인 발급 실전 가이드

전·월세 계약이나 매매를 앞두고 가장 먼저 해야 할 일은 권리관계·건물현황·토지정보 3가지를 빠르게 확인하는 거예요. 주민센터를 가지 않아도 정부24와 인터넷등기소에서 PC·모바일로 즉시 열람/발급이 가능합니다. 아래 루틴대로 진행하면 초보자도 실수 없이 끝낼 수 있어요. (물건지/시스템 상황에 따라 10분보다 더 걸릴 수 있습니다.)

 

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🔎 어떤 서류를 언제 보나? (헷갈림 끝!)

• 등기부등본: 소유자·근저당·가압류 등 권리관계 확인용. 전세·매매 전 필수입니다.
• 건축물대장: 용도·층수·연면적·세대수 등 건물의 물리적 정보. 불법 증축·무단용도변경 의심 시 체크.
• 토지(임야)대장: 지목·면적·대지권 등 토지 기본정보. 집합건물의 대지권 비율 확인에 특히 중요.

한 번에 보고 싶다면 일부 지자체의 부동산 종합정보 서비스에서 토지·건물·이용계획을 통합 확인할 수 있어요(지역별 제공).

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🛠 준비물: 로그인·인증은 이렇게

• 정부24: 간편인증(카카오·PASS 등) 또는 공동/금융인증서 로그인. 모바일·PC 모두 지원.
• 인터넷등기소: 회원/비회원 발급 가능, PC에선 PDF 저장·인쇄가 편리.
• 보관 팁: 프린터가 없어도 PDF 저장으로 충분. 주소별 폴더로 정리하면 다음 거래 때 빨라요.

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🧩 등기부등본: 권리관계는 을구부터 본다

1. 인터넷등기소 → 발급/열람에서 주소·지번 입력.
2. 표제부·갑구·을구 모두 확인하되, 특히 **을구(근저당·전세권·가압류 등)**에 주목.
3. 전세라면 말소 전 권리가 남아 있는지, 최근 근저당·압류 설정 여부 확인.
4. 집합건물은 동·호수까지 정확히 지정해야 전유부분이 맞게 출력됩니다.

체크포인트

• 을구에 근저당이 크거나 최근 설정되었다면 보증금 리스크 보수적으로 평가.
• 대지권 표시가 집합건물에 올바르게 붙어 있는지(표제부·전유부·대지권 교차 확인).
• 발급 시점 vs 열람본 차이 인지(계약 직전 최신본 재확인).

 

 

 

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🏢 건축물대장: 용도·면적·불법 증축 힌트 찾기

1. **정부24 → ‘건축물대장 등본(초본) 발급/열람’**에서 주소 입력.
2. 일반/집합 건축물 유형 확인 후 표제부·전유부에서 주용도·층수·연면적·세대수 확인.
3. 현장·홍보 정보와 다르면 무단용도변경/불법증축 가능성 → 중개사·관리사무소 교차 확인.
4. 같은 단지라도 전유부(호수)마다 면적·구성이 다를 수 있으니 개별 열람이 원칙.

체크포인트

• 오피스텔이 업무시설로 표기되면 전입·대출·임대 규정 등 파생 이슈 확인.
• 세대수/층수/연면적이 대장과 다르면 오기·허위 가능성.
• 주용도가 실제 사용과 다르면 추후 민원·단속 리스크.

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🧭 토지(임야)대장: 지목·면적·대지권 한눈에

1. **정부24 → ‘토지(임야)대장 등본 발급/열람’**에서 지번/도로명 주소 입력.
2. 지목(대·전·답 등), 면적, 대지권 등록 여부 확인.
3. 필요 시 연혁 인쇄로 지번 변경 이력(폐쇄대장 포함) 추적.
4. **토지이용계획(용도지역·행위제한)**은 지자체/국토부 연계 화면을 함께 보면 이해가 쉬워요.

체크포인트

• 집합건물의 대지권 비율이 등기부·토지대장에 일관되게 표기되는지.
• 개발행위 제한, 고도·경관 규제 등 향후 이용에 영향 요소 확인.

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🧷 10분 컷 실전 루틴(전세/매매 공통)

• 1단계 — 권리: 인터넷등기소에서 등기부등본 열람 → 을구 위험요소(근저당·압류·전세권 등) 체크.
• 2단계 — 현황: 정부24에서 건축물대장 전유부 열람 → 용도·층수·연면적 일치 여부 확인.
• 3단계 — 토지: 정부24에서 토지대장 열람 → 지목·대지권·면적 확인, 필요 시 토지이용계획까지 훑기.
• 보관 팁: 주소별 폴더에 PDF 저장 → 계약 직전 최신본 재발급으로 갱신.

👉 보증금 안전장치까지 함께 점검하려면 전세보증금 반환보증 비교 가이드 도 확인해 보세요.

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🧨 자주 막히는 오류 & 해결

• 로그인/인증 실패: 정부24는 간편·공동/금융인증서 병행 지원. 모바일 앱 선로그인 후 진행 권장.
• 동·호수 누락: 집합건물은 전유부(호수) 지정이 필수. 잘못 지정하면 다른 호수 서류 출력.
• 프린터 없음: PDF 저장만으로 검토·보관 가능. 필요하면 이후 인쇄.
• 한 화면 통합 열람: 지역 제공 시 부동산 종합정보 화면 활용(토지·건물·이용계획 통합).

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🔐 개인정보·보안 주의

• 발급 문서엔 주소·인적사항 등 민감정보가 포함됩니다. 공유·업로드를 피하고 암호화 폴더에 보관하세요.
• 메신저에서 무료 열람 대행을 유도하는 링크는 피싱일 확률↑. 정부24·인터넷등기소만 직접 접속해 이용하세요.

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✅ 한눈에 정리 체크리스트

• 을구 권리 이상 없음(근저당·압류·전세권)
• 용도·층수·연면적 일치
• 지목·대지권·면적 불일치 없음
• 필요 시 토지이용계획 확인
• PDF 저장 후 계약 직전 최신본 재확인

 

 

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🧭 결론

권리(등기부)–현황(건축물대장)–토지(토지대장) 3단계를 루틴화하면 전세·매매 전에 위험 요소를 빠르게 걸러낼 수 있어요. 위 체크리스트를 즐겨찾기해 두고, 실제 계약 직전엔 최신본 재발급으로 안전하게 마무리하세요.
본 글은 정보 제공 목적이며 계약·법률 자문이 아닙니다. 지역·사안별로 달라질 수 있으니 최종 판단은 해당 기관·전문가 안내를 참고하세요.