🏠 전세보증금 ‘반환보증’ 최종 가이드: HUG·SGI·HF 차이, 접수 마감, 보증료 환급, 청구 절차까지
(정책·요건은 수시로 바뀝니다. 신청 직전에 기관 페이지에서 재확인하세요.)
🧭 반환보증의 뜻과 ‘누가 가입하나’
임대인이 보증금을 제때 못 돌려줄 때 보증기관이 먼저 지급하고 이후 임대인에게 구상하는 제도가 전세보증금 반환보증이에요. 국내에서 주로 쓰이는 곳은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증. 일반적으로 HUG·HF는 임차인 신청형, SGI는 임대인 가입형(보험계약자=임대인, 피보험자=임차인) 구조가 대표적입니다.
핵심은 가입 주체를 먼저 확정하는 것. 그래야 서류·절차가 단숨에 정리됩니다.
⏰ 접수 마감 기준: 보통 ‘계약 기간 절반(1/2) 이전’
신규·갱신 모두 계약 기간의 절반을 넘기기 전에 접수해야 하는 게 일반 규칙입니다. 신규는 잔금일과 전입일 중 늦은 날을 기준으로 절반을 계산하고, 갱신은 갱신 계약서 기준으로 다시 셉니다. 요즘은 은행·플랫폼을 통한 비대면 접수가 늘었지만, 마감 넘기면 반려 사유가 되기 쉬워요.
작은 팁: 캘린더에 ‘절반 도달 2주 전’ 알림을 걸어두면 서류 재발급 등 변수를 흡수하기 좋습니다.
🏢 적격 주택 유형·보증 한계·산정 포인트
주택 유형은 아파트·다세대·주거용 오피스텔 등 주거용이어야 합니다. 특히 오피스텔은 계약서/중개대상물 확인서에 ‘주거용’ 표기가 빠지면 반려되는 사례가 잦습니다.
**보증 한계(대표선)**는 상품·기관별로 다르지만 실무에선 수도권 7억 / 비수도권 5억(예외·특례 존재) 기준을 자주 확인합니다.
산정 방식은 기관이 정한 **주택가격(공시가·감정가 등 우선순위)**과 **담보인정비율(예: 90%)**로 보증 범위를 정하는 구조가 보편적이에요.
또 하나, **등기부 권리관계(근저당·압류·경매 진행)**가 복잡하면 심사 지연·거절 위험이 커지니 계약 전 최신 등기부를 꼭 확인하세요.
📊 간단 비교표(한눈에 정리)
| 기관 | 가입 주체 | 보증 한계(대표선) | 접수 마감(원칙) | 핵심 유의점 |
| HUG | 임차인 신청형 | 수도권 7억 / 비수도권 5억 (상품·요건별 상이) | 계약 기간 1/2 이전 | 대상 주택 범위 확인, 권리관계(등기부) 깨끗해야 승인 유리 |
| HF | 임차인 신청형 | 일반: 7억/5억 · 특례: 10억 (요건 충족 시) | 계약 기간 1/2 이전 | 보증금 5% 이상 납부 등 기본요건 체크, 비대면 진행 가능 |
| SGI | 임대인 가입형 | 매물·계약 조건에 따라 상이 | 임대인이 가입·유지 | 보험계약자=임대인/피보험자=임차인 표기 확인(증권 실물 확인 필수) |
※ 숫자·한도·접수 규정은 예고 없이 바뀔 수 있습니다. 실제 신청 전 각 기관 페이지에서 기준을 다시 확인하세요.
💸 보증료 줄이는 법: 우대요건 + 지자체 환급
보증료는 기관·보증금액·기간·신용도에 따라 달라지고, 청년/신혼/저소득 등 우대가 붙을 수 있습니다. 일부 지자체(예: 서울 등)는 **보증료 환급/지원(상한·요건 상이)**을 운영해 최대 40만 원 수준의 실부담 경감이 가능합니다.
실무 감각으로는 “입주 직후 한 달 안”처럼 신청 타이밍이 정해진 곳도 있으니, 지역 포털 공지를 먼저 확인하고 영수증·납부 확인서 등 증빙을 챙겨 두면 통과가 수월합니다.
📑 승인 빨라지는 ‘서류·절차 루틴’
공통 기본 서류: 임대차계약서(확정일자), 전입신고, 등기부등본, 신분확인 서류.
절차 흐름: (상담) → (신청) → (심사/승인) → (보증료 납부·보증서 발급). 비대면 접수라도 원본 확인을 요구할 수 있어 스캔·사진 가독성이 중요합니다.
현장에서 자주 막히는 3가지:
- ‘주거용’ 표기 누락(오피스텔)
- 보증금 5% 미납
- 등기부 권리침해(근저당·가압류 등)
- 접수 전에 체크리스트로 한 번만 돌려도 반려 확률이 확 줄어요.
🧩 SGI(임대인 가입형) 요점만
보험계약자=임대인, 피보험자=임차인 구조입니다. 임차인 입장에선 **증권(원본/사본)**으로 실제 가입 여부·피보험자 표기를 확인해야 안전합니다. 임대인이 “가입해놨다”고 구두로만 말하면, 계약서 특약에 보증 유지·변경 시 통지 의무를 넣어 두세요. 입주 전 증권 확인은 필수 루틴입니다.
🆘 보증사고 시 ‘청구’가 성립하는 순간과 준비물
보증사고는 보통 ① 계약 종료 후 1개월이 지나도 미반환, ② 경/공매 배당 후에도 전액·일부 미회수일 때 성립합니다. 승인되면 기관이 임차인에게 먼저 지급하고 이후 임대인에게 구상합니다.
청구 과정의 필수 준비물: 임차보증금 반환채권 양도, 독촉·통지 증빙, 통장사본·인감 등 기본 서류. 가입 당시 채권 양도를 안 했다면 이행 청구 전에 양도 계약 및 통지를 마쳐야 합니다.
현장 팁: 청구 단계에선 **타임라인 증빙(계약 종료일·1개월 경과일)**과 입금·독촉 내역 정리가 판가름을 냅니다.
✅ 가입 전 1분 셀프 체크
- 신규/갱신 구분, 접수 마감(기간 절반 이전) 캘린더 등록
- 적격 주택 유형 확인(오피스텔은 ‘주거용’ 명시 여부)
- 보증금·지역이 기관 한계 안에 드는지(상품별 예외·특례 포함)
- 전입신고·확정일자·등기부 최신 발급
- 보증금 5% 이상 납부, 권리침해(근저당·압류 등) 체크
- 지자체 보증료 지원 신청 가능 시기·증빙 준비
🧠 현장형 팁 5(문제 예방 루틴)
- 타임라인부터: 잔금/전입 중 늦은 날 기준으로 1/2 산정, 알림은 2주 전.
- 권리관계는 계약 전에: 등기부 권리침해는 심사·청구 모두 발목을 잡습니다.
- 비대면도 품질: 주·부속서류 스캔 해상도와 테두리 정렬에 신경 쓰세요.
- 증권 실물 확인: SGI 등 임대인 가입형은 피보험자=임차인 표기를 꼭 체크.
- 변동 가능성 고지: 수치·요건은 기관 고시에 따르며 수시 변경됩니다.
결론
핵심은 셋입니다. ① 접수 마감(기간 절반 이전), ② 적격 주택·보증 한계 충족, ③ 권리관계·서류 깔끔히.
이 세 가지만 선제 준비하면 승인 속도는 빨라지고, 만약의 사고에도 청구 절차를 수월하게 밟을 수 있어요. 여기에 지자체 보증료 환급까지 챙기면 금전 부담도 가볍습니다.
전입 후 인터넷 품질이 약하다면 중계기 배치만으로도 체감이 달라집니다—자세한 설치 팁은 🫱 와이파이 중계기 설치법 & 추천 모델 정리에서 확인해 보세요.
출력 직전, 기관 페이지 최신 공지를 한 번 더 확인—이 한 줄이 분쟁을 막습니다.