🧮부동산 중개보수 계산 완전 정리｜매매·전세·월세(부가세·환산식·협상 체크)

 

 

3줄 핵심 요약
• 수수료는 ‘지역 조례 상한’ 안에서 협의한다. 상한이 ‘정가’가 아니다.
• 월세 환산식 = 보증금 + (월세×100), 단 5천만 원 미만이면 월세×70 규칙 적용.
• VAT 10%는 별도(+ 영수증/세금계산서 권장). 보통 거래대금 지급 완료일에 납부.

 

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집을 사거나(매매), 전세·월세(임대차) 계약을 앞두면 가장 헷갈리는 게 중개보수(수수료) 계산이에요. 지역별로 정해진 상한요율, 임대차의 월세 환산식, 부가세까지 겹치면 현장에서 계산이 꼬이기 쉽죠.
이 글은 공식 근거를 바탕으로 원리→계산→협상→체크리스트까지 한 번에 정리했습니다. 예시는 서울시 상한요율로 설명하지만, 실제 계약은 해당 지자체 최신 표를 반드시 확인하세요.

 

🧩 원리 딱 두 줄: “상한 안에서 협의” + “부가세는 별도”

• 법적 구조: 주택 거래의 보수는 시·도 조례가 정한 상한 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정해요. 즉, 상한=최대치일 뿐, 합리적인 선에서 조정 가능합니다.
• 부가세(VAT): 산출된 세전 금액에 **VAT 10%**가 추가됩니다. 영수증·세금계산서를 받아 세전/부가세/합계를 분리해 두면 분쟁 예방에 좋아요.

 

🗺️ 요율은 ‘지역 조례’가 최종 기준 (서울시 예시)

• 매매: 5천만 미만 0.6%(한도 25만) / 5천만 ~ 2억 0.5%(한도 80만) / 2억 ~ 9억 0.4% / 9억 ~ 12억 0.5% / 12억 ~ 15억 0.6% / 15억 이상 0.7%
• 임대차(전세·월세): 5천만 미만 0.5%(한도 20만) / 5천만 ~ 1억 0.4%(한도 30만) / 1억 ~ 6억 0.3% / 6억 ~ 12억 0.4% / 12억 ~ 15억 0.5% / 15억 이상 0.6%

※ 실제 계산은 계약 지역 조례가 기준입니다(지자체 포털·계산기 참고).

 

💸 월세 환산은 이렇게: “보증금 + (월세×100)”, 단 5천만 미만은 “월세×70”

 

월세가 포함된 임대차의 거래금액은 **보증금 + (월차임×100)**으로 환산해 구간을 판단합니다.
다만 환산액이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월차임×70) 규칙으로 다시 계산해요. 이 환산액에 해당 구간의 상한요율을 적용하면 세전 보수가 나오고, 여기에 **VAT 10%**를 더해 최종 합계를 확인합니다.

 

 

 

✍️ 바로 쓰는 실전 계산 6가지 (서울 기준·부가세 별도 → 합계까지)

1. 매매 6억 (2억~9억 0.4%) — 세전 2,400,000원 / 부가세 240,000원 → 합계 2,640,000원
2. 전세 3억 (1억~6억 0.3%) — 세전 900,000원 / 부가세 90,000원 → 합계 990,000원
3. 월세(보증금 1,000만 + 월 70만) — 환산 80,000,000원(5천만~1억 0.4%) → 세전 320,000원 / 부가세 32,000원 → 합계 352,000원
4. 저가 월세(보증금 500만 + 월 40만) — 환산 33,000,000원(5천만 미만 0.5%) → 세전 165,000원 / 부가세 16,500원 → 합계 181,500원 (저가 구간은 한도액 확인)
5. 매매 1억 5천만 (5천만~2억 0.5%, 한도 80만) — 계산치 750,000원(한도 이내) → 부가세 75,000원 → 합계 825,000원
6. 비주택(상가) 임대차 2억 (상한 최대 0.9% 내 협의) — 세전상한 1,800,000원 + VAT 별도

 

 

 

 

🤝 바로 쓰는 협상 스크립트 (복붙 OK)

• “서울시 상한 0.X% 확인했습니다. **이 범위 안에서 ○○%**로 협의 가능할까요?”
• “서비스 범위(매물 탐색·권리분석·계약서·확인설명서)를 명시하고, 협의 요율을 숫자(예: 0.35%)로 계약서에 기재해주세요.”
• “부가세 10% 별도죠? 세전/부가세/합계를 견적서·영수증에 구분해 주세요.”
• “약정 없으면 거래대금 지급 완료일에 납부하는 것으로 알고 있어요. 서로 확인해 둘게요.”

 

🔎 계약 직전 체크리스트 7가지

1. 지역 조례 요율표 캡처/링크 확보(서울·경기 등 지자체/국가 포털).
2. 거래유형·금액 구간 재확인 + (월세면) 환산식 적용.
3. VAT 10% 별도 반영해 세전·부가세·합계 모두 표기 요청.
4. 협의 요율을 수치로 명시(“0.3%”). 상한≠정가.
5. 한도액 적용 여부(저가 구간) 체크.
6. 영수증·세금계산서 수령, 지급일자 원칙 확인.
7. 필요 시 지자체 계산기/공식 안내로 교차 검증(캡처 보관).

📑 서류는 10분 컷으로 끝내요 — **〈등기부등본·건축물대장·토지대장 온라인 발급 실전 가이드〉**에서 순서대로 따라가면 바로 준비돼요.

 

 

 

 

🧠 QOL을 올리는 실전 팁

• 이사철에는 중개사마다 협의 여지·서비스 품질 차이가 큽니다. 2~3곳 견적을 받아 비교하세요.
• 오피스텔·상가 등 비주택은 상한이 상대적으로 높아요. 대신 권리분석·사후 지원 등 서비스 범위를 구체화해 협의하면 만족도가 올라갑니다.

 

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✅ 결론

중개보수는 원리만 알면 단순합니다.

1. 지역 조례 상한 확인 → 2) (월세면) 환산식 적용 → 3) 상한 이내 협의 → 4) VAT 별도로 정리 → 5) 증빙 보관.
   이 5단계를 습관화하면 협상력과 안심감이 크게 올라가요.